临港新片区进一步加强房地产项目预售资金监管工作

近期，自贸区临港新片区管委会发布通知，为保障房地产项目按期竣工交付，维护购房人的合法权益，促进临港新片区房地产市场平稳健康发展，临港新片区将进一步加强临港新片区房地产项目预售资金监管工作。

一、加强预售资金专户管理

房地产开发企业按照“一个预售许可对应唯一监管账户”的原则，开设预售资金监管账户，账户须采取专户管理模式，做到预售资金的闭环管理，仅用于预售资金的收存、支取与(管理使用。

购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。

二、明确资金监管银行标准

监管账户开户行须是商业银行二级分行或一级支行（含）以上的分支机构。商业银行上海市分行应向新片区管委会提供其辖内有资格开展预售资金监管的二级分行或一级支行（含）以上的分支机构名单。新片区管委会仅接受上述名单内的机构开展预售资金监管工作。

监管银行作为房地产项目预售资金监管的责任主体，统筹做好房地产项目预售资金的专户管理和拨付审核，做好监管账户监控，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付并立即告知新片区管委会行业主管部门。

监管银行未履行监管职责并造成不良社会后果的，由新片区管委会将其撤出短名单，并3年内不得在临港新片区内承担相关金融业务，享受相关支持政策。同时，由新片区管委会将向市级监管部门通报有关情况。

三、试行保函替换额度管理

经新片区管委会同意，房地产开发企业可凭担保银行出具的保函，替换同等额度的监管资金。保函担保期限必须涵盖预售房地产项目建设工期以及竣工验收、初始登记完成期限，且单方不可撤销，见索即付。同时，保函必须明确兑付条件和兑付程序。

担保银行资质应不低于监管银行，保函额度不得超过新片区管委会批准的替换额度。

四、推进预售资金合理支取

监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得挪作他用。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

监管额度内的资金应按照工程进度予以及时拨付。如因监管银行无正当理由克扣或迟延支付房地产开发企业所需工程款项，给房地产开发企业造成损失的，监管银行须承担赔偿责任。

同时，为切实保障农民工工资发放，监管银行在接到新片区管委会行业主管部门的工作提示单后，须于五个工作日内将相关款项拨付至农民工账户。

五、落实预售资金全过程监管

预售资金监管期限自监管银行与开发商签订预售资金监管协议之日起，至完成项目房屋所有权首次登记后结束。办理房屋交易合同网签备案时，商品房预售资金应当按要求同步存入监管账户。商品房项目完成房屋所有权首次登记，且经新片区管委会审核同意后方可解除商品房预售资金监管。

（一）一般项目月报

对于一般性监管项目，监管银行须出具预售资金监管书4面月报，并上报至新片区管委会。月报中应详细披露预售资金的进出账情况，若出现变动异常应在当日报新片区管委会。

（二）认购签约期日报

在监管项目认购、签约期间，监管银行应将监管账户入账及余额信息及时报备新片区管委会，项目认购期、签约期日报。

（三）重点项目即时报

对于经新片区管委会研判列入重点警示清单的项目，监管银行须将监管账户入账及余额信息日报并即时上报资金的支出情况。

新片区管委会建设和交通管理处会同金融贸易处要加强对临港新片区商品房预售资金监管实施情况进行督促检查，定期向管委会报告工作情况。

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关键词： 房地产项目 进一步加强