新城发展管理层：生存比什么都重要，没有设定今年销售目标

3月31日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）从新城发展（01030.HK）2021年业绩会上了解到，新城发展董事长王晓松认为，很多老百姓的财富基本都在地产上，房地产行业是一个长青永续的行业。

新城发展2021年全年销售业绩显示，公司合约销售约为2337.75亿元，商业运营收入约为86.39亿元，同比增长51%；营业额1695亿元，同比增长16%；归属于公司权益持有人的净利润约为85.91亿元；归属于公司权益持有人核心盈利约为70.44亿元；毛利283.57亿元，同比下降10.22%；毛利率16.7%。净负债与权益比率为48.6%，在手现金约为556.5亿元，已售未结金额约3295亿元。公司实现营业收入为1682.32 亿元，同比增长15.64%; 归属于上市公司股东的净利润为125.98亿元，同比下降17.42%; 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为102.45亿元，同比下降 21.53%。

对于毛利率的下滑，新城发展董事长王晓松在业绩会上称，行业的毛利率持续走低，主要还是2017年以后土地市场比较火热。王晓松说，“当时大家的策略都是规模化发展作为导向，作为战略的考量，这一批项目目前陆续进入结算通道，这也是造成毛利低的主要原因，去年下半年以来销售市场不乐观，未来一到两年这个情况还是会持续，还是要消化过往高价拿的土地，对我们来说也差不多。相信未来整个地产开发的毛利会逐步修复，从去年年底到今年年初，招拍挂大部分都限房价限地价，政府端还是给予目前企业合理的利润，只是时间换空间，把以前的土地慢慢出清，同时又有获取的土地平衡。”

新城发展在公告中表示，自2021年下半年以来，受国内房地产市场的影响，集团物业签约销售金额出现一定幅度下滑，融资管道尤其是债券的发行受到一定的影响。同时，集团于2021年12月31日扣除合同负债后的流动负债为1761亿元。上述事项或情况可能导致集团流动性出现阶段性压力。对此，集团将实施多项措施以减轻流动资金压力，包括进一步加强房地产物业销售活动，加快物业销售资金回笼；与主要建造商和供应商持续保持沟通，按照双方约定安排付款，确保各项目施工有序进行；严格履行各项借款协议，持续满足各项借款的条款或财务指标，按时偿还借款本息，确保不出现违约情况；继续与银行和金融机构进行积极沟通，为符合条件的自持物业和可售项目开发及时 获得贷款，同时积极拓展新的融资渠道。

王晓松在业绩会上表示，新城发展全年165亿元公开市场债务到期，其中3月到期债务最高峰达到43亿元。1-3月份到期46亿元全部偿付完毕，除此之外还有56亿元在4-6月份到期，下半年到期63亿元，剩余一些债务到期的时间都非常均匀，可以让公司从容应对。

新城发展管理层在业绩会上表示，公司不存在未披露的美元债和员工理财还有表外负债的情况。目前经营情况非常稳定，也没有出售资产的计划。从表内项目来看，资金比较充裕可完全覆盖后续债务。

“我们在去年7月份也是有所感觉，整个市场的变化和金融端的一些变化。所以我们在8月份陆续有些动作就出来了，开始停止拿地，抢销售抢按揭抓回笼。去年开始把现金流的排布做了一个底线思维，排布下来发现融资性现金流很紧，但还是可以排出来。生存比什么都重要，我们提前了很多时间把安全底线筑高，不允许犯任何错误。我们也不知道未来市场有什么变化，只能抢在前面。预计未来市场行情有点企稳，公司销售回笼稳定在预期水准，陆续城市的政策有点放松，3月初左右整个市场面有所回温，但因为疫情原因导致了滞后性，我对二季度末的预期还是在的。”王晓松说道。

对于新城发展2022年的销售目标，其管理层表示，合约销售目标和拿地计划要结合公司对市场基本判断和内部资源计划。2022年目标取决于上半年拿地情况，目前没有具体目标设定，公司现在可售货值约2800亿元。虽然陆续出了一些政策，但暖风落地还有待于时间，公司会进一步观察市场的变化。

截至2021年末，新城发展土地储备面积1.38亿平方米，其中一、二线城市占比37%，长三角三四线城市占比30%。全年新获取77幅地块，总建筑面积2158万平方米。

公司全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座，截至2021年12月31日共开业（包含管理输出）商场130座，整体出租率达到97.63%，商业运营总收入达到86.39亿元，同比增长51%。至此，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达188座，进驻全国135个城市。

谈及未来的房地产行业，王晓松认为，房地产目前外部环境的不确定性非常大，但是从长远来看依然看好这个行业，到目前来看房地产依然是支柱产业，是一个长青永续的行业，行业正在回归稳定。“理由很简单，第一就是房地产GDP的占比，第二就是现在还是有很多老百姓的财富基本都在地产上，同时这也是一个民生产业，第三房地产也是一个类金融的行业和企业，如果持续出现问题，对金融机构和金融体系都是一个很大的风险。房地产的需求量长期存在，短暂来说大家看这个行业很恐怖恐慌，但不会有行业的末日，会是一个永续性的存在，只要有居住的需求在，房地产就是可持续的。”

关键词：