【天天速看料】丁祖昱：民营房企四季度债券到期规模超千亿元

中新经纬 8 月 18 日电 题：民营房企四季度债券到期规模超千亿元

(资料图片仅供参考)

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

这两日，地产股久违上涨。

8 月 16 日收盘，房地产开发板块整体涨幅达到 2.01%，其中有 93 只个股上涨；8 月 17 日，房地产板块再度强势拉升。

此外，据市场消息称，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券，为这些房企提供流动性支持；监管部门近期指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展 " 全额无条件不可撤销连带责任担保 "。

据悉，示范民营企业涉及旭辉、碧桂园、龙湖等多家民营房企。早在 5 月，碧桂园、龙湖、美的置业 3 家民营企业就被监管机构选定为示范房企，随后新城控股、旭辉也加入优质民企名单中，获准通过信用保护工具方式发行人民币债券。

房企仍面临较大资金压力

当前，房企资金压力尚未有明显改善。8 月 15 日，国家统计局公布了 1-7 月房地产行业数据，其中商品房销售面积和商品房销售额同比分别下降 23.1% 和 28.8%，7 月单月商品房销售规模在年中呈现高增后逐渐显现回落。

在此背景下，1-7 月，房地产开发企业到位资金依然处于历年较低水平，仅有 88770 亿元，同比下降 25.4%。其中，7 月房地产开发企业到位资金 11923 亿元，较 6 月环比下降 27.5%，同比下降 25.8%。

大多数民营房企的融资现状依然较为困难。

从国内贷款来看，包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等，7 月国内贷款仅为 1224 亿元，环比下降了 30.5%，同比下降 36.8%。6 月房企国内贷款出现回暖，但 7 月未延续增长趋势，反而回落至年内继 5 月后的次低。

7 月，房地产开发企业到位资金 ( 自筹资金 ) 为 4271 亿元，同比下降 20.6%，降幅较 6 月扩大 3.1 个百分点，环比由增转降为 30.7%。

房企发债有了小幅回温，据克而瑞研究数据显示，包含公开市场发债等融资方式在内房企的其他到位资金，前 7 月同比下降 5.3% 至 3448 亿元，降幅较前 6 月收窄 2.5 个百分点。其中 7 月为 445 亿元，环比下降 34.8%，同比上升 16.1%。

但整体来看，房企获得资金渠道仍然相对受阻。

7 月民营房企发债占比略有回升

克而瑞研究数据显示，7 月 100 家典型房企的融资总量为 522.88 亿元，环比减少 13.7%，同比减少 62.9%。这是房企融资量连续第 4 月环比减少，房企融资难问题仍然较为突出。

7 月，房企发债 348.88 亿元，环比增加 10.3%，同比减少 40.4%。境内发债占比超九成，达到 319.7 亿元，环比增加 4.2%，其中中期票据发行迎来突破，达到 150.3 亿元，环比增加 59.7%，同比增加 156%。

从发债主体来看，境内发债主体仍然以央企、国企为主，除此之外还有部分经营情况良好的民营房企。

另据克而瑞资管数据显示，7 月房企发债主体数量有所回升，增至 44 家，其中，10 家为民营房企，占比略有回升。

2022 年以来，国企发债融资占比持续攀升，6 月集中度达到了 92%，7 月，多家民企到期债券达成交换要约发债置换，受此影响，国资房企融资占比回落至 56%，民企发债融资占比首次回升至 40% 以上。

从房企发债利率来看，民企方面，由于 7 月境内仅有龙湖和滨江成功发行债券融资，发债利率回落至 6.66%。

民营房企四季度债券到期规模超千亿元

接下来，房企仍将面临不小的偿债压力，尤其是民营房企。

据克而瑞研究数据显示，8 月共有 34 笔债券到期，去除已提前赎回部分，还将有 492 亿元到期债券规模，相较于 7 月偿债压力有所减小，债券到期规模环比减少 33.5%。

据克而瑞资管统计，2022 年四季度，200 家核心房企境内外债券合计到期规模约 1812 亿元，其中海外债约为 617 亿元。四季度，民营房企合计共有 1000 亿元债券即将到期，海外债约占总规模的 43%。

尤其是 2022 年 10 月，房企将再次迎来债券到期小高峰，预计将有近 800 亿元债券到期，其中近 500 亿元为境内债券。

8-12 月，有 5 家房企债券到期规模超百亿元，合计到期规模约 663 亿元。

在近期销售端遇冷回落、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依旧不容乐观，部分房企融资难问题仍然存在。政策支持对于房企融资而言，就是一场 " 及时雨 "。因为，现阶段重塑市场信心比什么都重要。

5 月以来，监管层不断释放支持民企融资信号，融资端已出现了积极的一面。

短期来看，利好政策覆盖面还比较窄，仅个别优质房企获益。我们预计未来房企融资环境仍将继续优化，随着政策加大对民企融资的支持力度，接下来优质民营房企优势将继续扩大，尤其是示范民企，将进一步降低债券发行成本，与其他房企拉开发展差距。 ( 中新经纬 APP )

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责任编辑：李惠聪

作者：付健青

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