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蛋壳公寓流血上市背后:哄抬房租与甲醛超标 租金贷踩上监管红线 9个月巨亏25亿

2020-01-19 10:18:06 来源:财经天下周刊

虽然扩张速度惊人,但在资本市场眼中,蛋壳公寓仍未摆脱烧钱换市场的状态。长租公寓本身是资金密集,却难赚钱的行业。直到上市,蛋壳公寓仍处于亏损状态,且净亏损逐年扩大。

手握43万间房的“二房东”蛋壳公寓,于1月17日赴美上市了。

据官方网站信息,蛋壳公寓此次上市,发行价每股13.5美元,总计募集资金超1.49亿元,市值可达27.4亿美元。所募资金将用于进一步拓展规模。上市首日,蛋壳开盘即跌破发行价,此后几经变化,在收盘时勉强守住13.5美元的发行价位。

成立仅5年,蛋壳公寓扩展规模的步伐有多快?截至2019年11月30日,蛋壳公寓从北京走向上海、苏州等13地市场,房间数达到43.26万套,与成立第一年相比,增长178倍。财务数据上,蛋壳公寓在2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币,较2018年前10个月19.92亿元,增长187%。

虽然扩张速度惊人,但在资本市场眼中,蛋壳公寓仍未摆脱烧钱换市场的状态。长租公寓本身是资金密集,却难赚钱的行业。直到上市,蛋壳公寓仍处于亏损状态,且净亏损逐年扩大。据招股书,2017年,公司净亏损2.72亿元;2018年净亏损13.69亿元;2019年前9个月,净亏损25.16亿元。现金流也一直为负。

2018年年底,外界一度流传“蛋壳公寓求卖身,叫价4亿美金,可以的话,半价出售也可以”的消息,但被公司否认。

飞速扩张与资本青睐

蛋壳公寓成立于2015年1月,较自如晚四年。

创业初期,33岁的高靖携250万元创业基金,组建11人团队,在北京四处收房,再经统一改造,租给年轻人。赚取租金差和服务费。

由于较传统中介机构效率更高、服务更好、也更有保障,蛋壳公寓等主打互联网概念的长租公寓品牌,在一线城市颇受欢迎。成立当年年末,已在北京运营2434间房间。

此后,随着中国流动人口规模连续多年超过2亿人,2016年,国务院提出由“重售轻租”,转向“租售并举”的住房新制度。有政策背书,蛋壳公寓更是如坡道上滚雪球,加速疾驰,迅速成长为行业前三。

规模总能博得资本青睐。2018年2月,蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资,同年6月完成7000万美元B+轮融资。2019年又完成1.9亿美元D轮投资。另据招股书,蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方,占股7.8%。

哄抬房租与甲醛超标

飞速扩张与资本支持仅是故事的一面,另一面则是乱象与争议。

伴随各方为争夺市场份额及定价权,抢占房源,长租公寓哄抬价格,推高房租的质疑开始出现。

前我爱我家副总裁胡景晖就曾表示:“他们以超过市场租金20%-40%的价格拼命收房,完全破坏了正常房屋租赁市场”。此后不久,蛋壳、自如等品牌负责人被约谈,要求不得以高于市场水平的租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式,抢占房源。

更大的争议则关系生命安全。

2018年,一自如租客被曝因急性髓系白血病病逝,而他生前租住的自如房间甲醛超标。无独有偶,2019年,有媒体称,蛋壳公寓将刚装修完一日的房间上架出租。对此,蛋壳销售人员向媒体表示,为加快周转,不通风就住人的现象很普遍, 并表示“公司这么大,赔一个死人的钱还是赔得起的”。

该言论瞬间引起轩然大波。虽触目惊心,但空置率对长租公寓来说,的确非常敏感。自如CEO熊林曾表示,自如每一天一间房空置成本是一百块,1万间房就是100万,一个月就是3000万元。

据蛋壳公寓招股书,截至2019年6月30日,租客入住率为89%,居于行业首位。

上市or爆雷?

除去外界争议,长租公寓自身发展,也正面临失去救命稻草的困境。

据招股书,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。此外,2017年、2018年、截至2019年9月30日,蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元;并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

而截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为23亿元人民币。

也就是说,“租金贷”是其主要现金流来源,依赖相当强。

所谓“租金贷”,是指蛋壳公寓与金融机构合作,租户在支付第一月租金、服务费和押金后,金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓,蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。租金贷的优势意味着,租客可以避免在租房初期压上大量现金,长租公寓则可以利用支付房租的时间差,手中拥有一定量的资金进行扩张,但劣势则是,大量资金在长租公寓一方手中形成资金池,一旦长租公寓出现资金链断裂等问题,房东会面临房租打水漂,租客则在失去房间的情况下,仍需继续偿还所欠的租金贷款。

这一寅吃卯粮的做法显然相当危险,被认为是长租公寓频繁爆雷的罪魁祸首。

2019年12月25日,六部委引发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,要求住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。如果超出这一比例,需在2022年底整改到位。

从前述金融机构获得的贷款数量、以及租客手中获得的租金数量初步推算,蛋壳公寓显然已经远远超出了这一红线。

“租金贷”明确叫停,规模扩张却不能停。在行业普遍亏损背景下,未来或将有更多长租公寓品牌借上市融资。

不过,从蛋壳上市首日勉强守住13.5美元的发行价来看,想要博得美国投资者的认同,还需要一定的时间。

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