开发商被下三条“融资红线” 房价会进入下行通道吗？

进入“金九银十”，是房企传统意义上的“收割季”，但有关楼市调控的政策，却是“一条接一条”，先是住建部联合人民银行，给开发商下了三道融资红线，要求房企主动“降杠杆”、“降负债”。

部分房价涨幅较大的城市，如江苏无锡，近期大幅度收紧楼市调控政策，夫妻离异后两年内购买商品住房的，其拥有住房套数，按离异前家庭在市区范围内拥有住房套数计算，二套房首付比例提高至六成。

8月28日，住建部又约谈了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个楼市火热的城市，原因是这几个城市房价连续三个月房价涨幅领跑，其中沈阳和成都已被约谈两次。

楼市调控步步趋紧，这将如何影响年末重庆土拍市场?销售市场会有何变化?房价会进入下行通道吗?

开发商被下三条“融资红线”

通过不断买地的方式，将自己规模做大，同时将风险均摊，这是地产行业比较流行的“高周转”模式，但是近期监管部门给开发商下了“三条红线”，要让开发商“降负债”、“降杠杆”。

三条融资红线的内容划重点：

1.房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

2.房企的净负债率不得大于100%;

3.房企的“现金短债比”小于1。

如果三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加;

两项指标“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%;

一项指标“踩线”，有息负债年增速可放宽至10%;

全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

三条融资红线中的“踩线”房企，大多在重庆有开发项目，融资新政一出，震动地产圈，因为这样的融资监管新政，也就意味着，开发商的拿地速度将全面缓慢。通过高负债做大规模的路，被彻底堵死。房企想要多拿地，就必须降低自己的负债和杠杆。

房企大佬如何看待“融资三道红线”

“三道红线”的消息，几乎与房企2020年中期业绩的发布同步，在各大房企2020年中绩业绩会上，各大房企的高管们也不得不面对投资者关于“三道红线”的问题并给予详细的解答，我们摘录了如下观点：

碧桂园总裁兼执行董事莫斌：对于重点房企的资金监测和融资管理规则问题，比较多的是叫“三道红线”。

我们从2018年开始，其实也在降负债，跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡，所以未来融资管理对我们来说还是相对比较友好的。

万科集团总裁、首席执行官祝九胜：从官方媒体的报道来看，监管机构主要还是从规范房地产整个行业和防范金融风险角度出发的。重点房企的资金监测和融资管理规则，我们会认真地去研究，尽快适应。

目前公司的财务和资金状况一直非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年，受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看，我们对自己有信心。

融创中国董事长孙宏斌：融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。

我们已经对政策有了判断，提前进行准备。

从具体指标来看，目前已经能达到央行要求的方向：净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下;短债比年底一定可以达到要求;剔除税收的资产负债率相对较慢，需要随着利润积累、净资产增加而逐步改善，相信未来每年都会逐步下降，争取三年达到目标。

龙湖集团董事长吴亚军：国家过去几年“控房价、降杠杆、启动内需、实现双循环”的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。

龙湖因为过去的稳健而受到金融机构、评级机构和投资人的高度评价和认同。这次忝列“绿档”，我们仍应“朝乾夕惕”，同时又要敢于去抓住历史机遇期，对新业务主动布局、主动转型，在传统的地产开发业务上利用过去积淀的能力圈、客户资源、品牌号召力、组织人才等，稳健而不失锐利地发展，在有限的条件下、在行业加速淘汰中，成为这一轮的胜者。

重庆年末土拍市场受瞩目

上周主城有3宗地块开启预公告，甫一发布便引发网友热议。一是因为这3块地“够核心”，土地条件极好，二是在监管部门要求房企降负债和降杠杆的当下，投拓部门还敢不敢举牌，区域会不会诞生刷新三观的楼面价，引发业界关注。

发布预公告的三宗地块，其中一块来自观音桥组团D分区D10-5-1/02地块，位于红旗河沟地铁站旁，有人惊呼该地块是北区“中心”中的“中心”，楼面价必须拍到15000元。

另一宗九龙坡区大杨石组团的出让地块，赫赫有名的铁马厂地块，距离荣安13549/平的重庆地王不到1公里距离。

还有一宗是“西风强劲”下的西永地块，起拍价高达7740元/平。

上述三宗地块目前只是预公告，未到正式举牌时间，不过一位在某房企从事投拓工作的业内人士Z先生告诉房市记者，他预判好的地块仍会引来房企竞逐。

原因是，上半年有些房企在土储这一块根本就没“吃饱”，手握土地资金，势必会参与到优质地块的争夺。

当然，获取这些土地的前提，还是一个算账的问题，企业要在算得过来账的前提下去参与土地市场的竞拍。

Z先生说，据他们监控近两年的重庆土地市场，拿地的企业大部分项目都是“不赚钱的”，原因就是地价高企，抬高了开发成本，但是地价刷新之后，对市场和房价肯定有刺激效应，比如蔡家板块，两年前的套内价格在12000元徘徊，去年龙湖、雅居乐和中南进驻之后，区域价格已经提升到套内14000，这些项目对区域价值的拉动作用相当明显。

领域机构总经理刘兵则认为，三条融资新政监管红线下，负债率高的房企拿地肯定会更为谨慎，但对于有资金实力、现金流充沛的企业，反倒是一个拿地的机会，因为土拍竞争会变得没有那么激烈。

购房者或有“捡漏”的机会

楼市调控收紧进一步收紧，开发商会不会大幅度降价， 2020年的最后4个月，房价会不会进入下行通道?则是购房者普遍关心的另一话题。

领域机构总经理刘兵认为，重庆房地产市场目前供应端充足，房源多，客户选择面大，房价会保持整体平稳状态，“房企大幅降价的空间比较小，成本决定价格，而且这些监管政策的出台，目的是为了保持市场的平稳发展。所以我建议购房者，有需求有预算该买则买。”

重庆地产业内人士张鑫则认为，“今年1到8月，各大房企的销售完成率并不理想，正常情况下，进入最后一季度，房企都会有更多的促销动作，加紧跑量，如果融资新政的三条红线落地，部分房企为保现金流，市面上可能会出现更多的特价房，购房者可以多看多比较。”

关键词： 三道红线对房价