2019年楼市会迎来拐点吗？哪些城市还有上涨空间？

岁末年初，中央宽货币、地方松限购双管齐下，让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望。“最关心的当然是下一个放松调控的城市在哪里?”多位地产圈区域高管对《财经》(博客,微博)记者坦言。

2018年年底，山东菏泽首先发出楼市调控松动信号，取消住宅新房限售。随后多个城市放松限购，广州、珠海、杭州、青岛高新区等地，用补交社保、人才引进、落户等手段调控市场，总方向是刺激购买力，提高买房过户等环节的效率。

地方悄然放松楼市调控实则有迹可循。2018年12月19日，中央经济工作会议在房住不炒的大背景下，又提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系的大方向。其中，因城施策就是把权力部分下放给地方。

伴随地方楼市调控松动，金融体系继续放水。2019年初，央行官网公布，降准1个百分点，净释放长期资金8000亿元。2018年央行已经定向降准四次，释放约3.5万亿元基础货币。平安证券首席经济学家张明预测，2019年货币政策放松还将继续，央行应该还有四次降准。

上次大规模货币放水是在十年前。2008年11月，为了抵抗国际金融危机，稳定经济增长，政府推出“4万亿”投资计划，之后中国房地产经历了两轮暴涨，一线城市房价平均上涨了6倍-8倍。

宽货币之后，宽信用随之而来。来自融360的数据，2018年12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.03个百分点，这是全国首套平均利率23个月以来首次下降。

多重利好之下，市场热议楼市拐点是否临近。2018年12月24日，住建部部长王蒙徽表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标。但“稳”字何解?各方看法不一。

宽货币开发商利好有限

2018年至今，央行五次降准，宽货币、宽信用的宏观调控总基调让好开发商的融资难得到了缓解。

2018年11月房企融资额突破千亿， 12月融资又达1600亿，2019年1月头十天融资额即高达700亿左右。融资房企包括富力、龙光、融创、美的置业等，其中融资成本较高的融创与龙光为6%左右，其它几家都在45%之间。这组数据远低于房企前两年的融资成本。2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%。

2018年，央行定向降准给银行带来了3.5万亿资金，也为全社会增加了流动性。担心也随之而来：热钱是否会大量流向房地产，导致开发商继续高杠杆买地，从而炒高地价与房价。

张明认为，五次降准给开发商的融资环境带来了一些改变，但是目前中小开发商都不在银行的视野内，很多银行还是只给全国排名前20的房企贷款。央行近四次降准都是定向的，希望银行放款给中小微企业、民营企业、创新型企业，支持债转股以及制造业，而不是流向房地产。

但是，此前确实出现过左手倒古手，阴阳合同的状况，中小企业从银行贷款后，再把钱转贷给开发商，中小企业成了地产商融资的一个通道。农行前首席经济学家向松祚告诉《财经》记者，根据央行要求，商业银行对小微企业的贷款用途有明确规定。而央行也把商业银行对中小微企业的扶持效果，纳入入宏观审慎评估(MPA)体系。“当然，操作过程中会出现监管漏洞，但并不会形成普遍现象。”

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为，2008年的4万亿一揽子计划是主要政府直接投资，其中有很多项目在基建领域，较多资金直接或间接流入了房地产。

此轮货币政策调整，央行目标是使流动性能够更有效率地注入到重点领域和薄弱环节，而不是房地产市场。

2018年7月末，中共中央政治局召开的会议中也为宏观调整定了调，提出六个稳(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)，其中稳就业排在首位，而只有中小微企业、民营企业活下去，才能带来稳定的就业。

2019年开年以来，瑞银证券对几十家头部地产公司、金融机构和行业专家进行了调研，认为目前并未到中央在信贷层面向房地产大规模放水的程度。“2019年，投资者普遍预期是GDP增长率在百分之66.5区间，如果经济下行风险过大，如低于6，那么宏观刺激措施才会更多些。”瑞银证券房地产行业分析师谌戈对《财经》记者表示。

一城一策，楼市开启精准化调控

在2018年12月19日召开的中央经济工作会议上，除了坚持房住不炒，中央又提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任等要求。而近期各地召开的地方两会上， “一城一策”又成为热词。

近两月来部分地区楼市调控松动，也是试水一城一策。如菏泽是取消新房转让限制，降低市区预售楼房资金监管;广州是商住房可以销售给个人，毗邻城市购买首套房可申请公积金提取;杭州是允许社保补交三次;衡阳则是取消了限价。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市预期已变，房地产调控政策最严时期已经过去，微调将不可避免。2019年或有超过30座城市的楼市政策将微调，只要房价不涨的城市，房地产政策都有松动的可能性。

房价在2019年是否会大涨，地方政府的调控是一个不确定因素。

2018年，全国商品房销售额近15万亿。通常开发商会拿收入的50%60%去拿地，相当于每年有8万亿左右的资金流向地方政府。只有房价上涨，才能把地卖出去，地方政府当然乐于看到房价上涨。

2018年，全国土地购置量价双降。对于楼市调控，地方政府与中央一直处于博弈之中，但一城一策并不意味着地方政府可以放开手脚发展土地财政。以近两月放松调控的城市为例，都是以去库存，部分释放刚需，以及提高房屋买卖交易效率为主的微调。

贝壳研究院院长杨现领认为， “一城一策” 给予了地方政府调控楼市的灵活性，但不能脱离中央“房住不炒”的大逻辑，同时地方也会承担响应的责任。

很多人关注因城施策，却忽略了后面“夯实城市政府主体责任”这句话。张明认为，这句话意味着房价如果涨得过高、过快，会直接影响相关官员的升迁。

多位经济学家向《财经》预测，2019年，降准依然可期，但是，楼市暴涨暴跌可能性不大。2019年房地产市场的基调明显——平稳、长效机制。

张明的团队曾做过估算，中国银行(601988)的总体贷款中约一半都与房价和地价相关。广发银行和西南财大发布的一份报告中指出，中国家庭80%的资产是房子。如果楼市大跌，经济下行压力加大，就会引发系统性金融风险与社会风险。同时，由于海外投资受限，楼市仍然是中国家庭资产配置中最重要的标的，如果楼市暴涨，居民和房企杠杆率还会加大，这会让此前的去杠杆成果功亏一篑。

1月24日的冬季

关键词： 楼市 拐点 上涨空间