万创国际第三次赴港冲刺IPO 曾违规向购房人提供首付贷

继2017年6月30日、2018年2月14日赴港交所呈递招股书后，2018年11月21日，万创国际有限公司(下称“万创国际”)第三次向港交所递交招股书。

据悉，万创国际总部位于安徽，主要专注于安徽省淮南市的住宅物业开发及销售业务，公司获取收益主要依靠位于淮南市的泉山湖项目。

据招股书显示，近三年万创国际的资本负债率数据高企，2017年甚至达到1218.00%。而截止今年9月30日，万创国际资本负债率高达418.90%。

此外，招股书还披露了万创国际各项违规事件，包括社会保险基金供款、住房公积金供款、提供关联公司间公司间借款、向物业买家提供借款以资助其支付首付款、投放禁止类广告。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，万创国际有资金需求，尤其是现在处于市场下行期，资本市场融资条件比较紧张，企业想搭建自身的资本市场融资渠道以获取资金。此外，现在香港资本市场窗口期还开着，许多企业会选择赴香港呈递招股书。

业务主要集中于安徽省淮南市

招股书显示，截止2018年9月30日，万创国际拥有总建筑面积73.37万平方米的土地储备，包括仍未售出可销售总建筑面积3.61万平方米及可租赁总建筑面积2.24万平方米的已竣工物业，占总土地储备面积8.00%;总规划建筑面积47.97万平方米的开发中物业，占总土地储备65.4%;及总规划建筑面积19.55万平方米的持作未来开发物业，占总建筑土地储备26.6%。

近几年万创国际所获盈利主要依赖于位于安徽省淮南市的泉山湖项目。

招股书显示，2015年、2016年、2017年万创国际分别实现收益4.24亿元、7.81亿元以及6.29亿元。截止2017年9月30日，实现收益2.89亿元;截止2018年9月30日，实现收益7.57亿元。

招股书披露，万创国际的收益来自泉山湖项目不同住宅物业的开发及销售。而其他收入及收益主要包括向关联方提供贷款的利息收入、出售可供出售投资的收益、租金收入、服务收入及银行利息收入，2015年、2016年及2017年以及截止2018年9月30日分别约获取0.23亿元、0.53亿元、0.13亿元及0.04亿元。

毛利方面，财报数据衡量基数也主要来源于泉山湖项目。2015年、2016年、2017年万创国际收获的毛利分别为1.61亿元、1.39亿元以及1.60亿元;毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%。截止2017年9月30日，毛利为0.78亿元，毛利率为26.9%;截止2018年9月30日，毛利为2.63亿元，毛利率为34.7%。

根据安徽省房地产研究会于2016年12月的调查，以整体综合实力计，房地产企业50强当中的逾40强是在安徽省主要城市重点开发住宅物业项目的地方企业，而泉山湖置业就是其中之一。

招股书展示，根据淮南市房地产管理局的销售记录，于2016年、2017年及2018年首6个月，以一手商品房销售当中已出售/已预售总建筑面积计，万创国际在淮南市房地产开发商10强中分别排名第二、第三及第一。于2015年至2018年首6个月期间，以已出售/已预售建筑面积计，泉山湖项目亦是淮南最大的住宅物业项目。

今年10月，万创国际为获取更大的市场空间，将业务版图扩大至安徽省另一个战略目标地区——六安市。招股书指出，万创国际以总代价约3.36亿元收购安徽六安一宗土地，六安万创未来置业为此而注册成立，“预期于2018年11月取得相关土地使用权证，并将于2019第一季度开始建设。”

张宏伟向《华夏时报》记者表示，三四线城市库存量还会进一步增加，企业将面临新一轮去库存压力。如果企业业务仍只布局三四线城市，那么企业未来市场竞争以及去库存的压力将会较大，需做好风险防范工作。

资产负债率达418.90%

然而不可忽视的是，纵观近三年财务数据，万创国际的资本负债率一直处于较高水平，2015年、2016年分别为608.50%、716.80%，至2017年甚至达到1218.00%。而截止今年9月30日，万创国际资本负债率为418.90%。

招股书给予解释，公司2016年的资本负债比率较2015年有所上升，主要是由于计息其他借款由2015年的约0.5亿元增加至2016年的约0.99亿元，及部分被2016年度产生纯利致使权益总额增加所抵销;2017年较2016年有所上升，乃因宣派股息750万元令权益减少及计息其他借款增加所致;截止2018年9月30日，万创国际的资本负债比率有所下降，主要因于2018年7月向华融资产偿还其他借款约3.60亿元而致使其计息其他借款由2017年12月31日的约11.65亿元降至2018年9月30日的约9.66亿元及主要由截止2018年9月30日止9个月产生的纯利致使权益总额增加。

计息其他借款数据显示，万创国际的其他借款来自第三方金融机构的借款，于2015年、2016年及2017年12月31日及2018年9月30日分别按13.5%至14.0%、12.0%至14.0%、9.9%至12.6%的年利率计算，“我们主要自华融资产取得借款，以为我们的物业发展项目提供资金。”

在招股书中“风险”一节里，万创国际预估，“我们未必有充足的财力拨付我们未来土地收购及物业开发所需资金。我们主要通过其他借款、内部资金及预售及销售物业为我们的物业项目提供资金。”

提供首付贷等多项违规

招股书中，万创国际又披露了一系列违规事项。主要包括：社会保险基金供款、住房公积金供款、提供关联公司间公司间借款、向物业买家提供借款以资助彼等支付首付款、投放禁止类广告。

社会保险基金供款方面，万创国际关联公司联华实业集团下属子公司的泉山湖置业并无为其雇员向社会保险基金做出供款并扣应由其雇员承担的社会保险。据估计，截止2015年、2016年及2017年12月31日止三个年度及截止2018年9月30日止九个月未作出社会保险供款总额分别为人民币7000万元、人民币7000万元、0及0。

根据相关中国法律法规，万创国际预估因有关社保基金供款的不合规事项可能遭受的最高处罚为人民币690万元。

住房公积金供款方面，泉山湖置业并无为其雇员向住房公积金作出足额供款。据估计，截止2015年、2016年及2017年12月31日止三个年度及截止2018年9月30日止九个月未作出社会保险供款总额分别为人民币1000万元、人民币1000万元、0及0。

垫付借款方面，万创国际的中国附属公司泉山湖置业分别向联华资产、联华实业及淮南黄浦(均为本公司关联方)垫付借款。

向物业买家提供借款以支付首付款方面，泉山湖置业为促销物业，向若干物业买家提供借款以帮助彼等支付首付款。有关香颂小镇一起六幢楼宇以九名客户为受益人的垫付借款，总额为74.85万元。

投放禁止广告方面，淮南市工商行政管理局于2016年8月18日发出《行政处罚决定书》，认定龙湖路商贸文化广场东主入口长方形框架上的广告媒体及泉山湖置业在蔡新路实际阳光商厦东墙广告媒体上展示的“泉山湖-香颂小镇”项目没有载明相关预售许可证书。

对于违规事项，万创国际均给予解释为对相关方面缺乏了解或不熟悉相关规定。

有关业务布局局限于三四线城市、三次赴港呈递IPO以及违规事项等问题，《华夏时报》致电万创国际相关负责人，其回应所有问题企业招股书上都已写明。(许歆洁 袁晓澜)

关键词： 万创国际 IPO 违规